Compromisso de compra e venda para constituição de condomínio-hotel

natureza empresarial e consequente inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

Resumo

O objetivo do artigo é demonstrar a natureza empresarial do compromisso de compra e venda de unidades autônomas que compõe o conjunto de contratos coligados que constituem um condomínio-hotel a partir de uma operação de incorporação imobiliária, destacando, assim, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, o que implica em consequências importantes na interpretação das cláusulas contratuais, especialmente em relação às cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade, cuja cogência impede a resilição unilateral imotivada do contrato.

O artigo destaca que à luz da teoria finalista, o adquirente de unidades autônomas que compõem o condomínio-hotel não é considerado consumidor, uma vez que o imóvel adquirido obrigatoriamente integrará o estabelecimento hoteleiro, não sendo apta ao uso próprio do adquirente. Ademais, a compra foi efetivada com a finalidade do adquirente auferir renda com a exploração econômica do estabelecimento hoteleiro. Assim, o compromissário comprador não será jamais o destinatário final fático ou econômico do produto adquirido.

Portanto, como regra geral não há ensejo à aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao compromisso de compra de venda em condomínio hotel. Apenas excepcionalmente, através da aplicação da teoria finalista mitigada, desde que esteja devidamente comprovada a existência de vulnerabilidade do adquirente no caso concreto analisado, poderá haver a incidência da legislação consumerista.

O artigo, que utiliza o método indutivo e efetivou pesquisa jurisprudencial e doutrinária para embasar as suas conclusões, ressalta que as cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade existentes nos compromissos de compra e venda das unidades autônomas devem ser interpretadas à luz das normas e padrões próprios dos contratos empresariais sem a utilização dos cânones interpretativos próprios das relações de consumo. Consequentemente, não é válida a resilição unilateral imotivada do contrato, já que a estabilidade contratual é imprescindível para o adequado desempenho da operação econômica de prestação de serviços de hospedagem pelo condomínio hotel.